Bất động sản nông nghiệp (Agricultural real estate) là bất động sản được vận hành, khai thác các lợi ích có được từ đất đai sau quá trình đầu tư, xây dựng dựa trên các yếu tố nông nghiệp.
Bất động sản nông nghiệp là gì?
- Bất động sản nông nghiệp là môt loại hình bất đông sản được tích tụ ruộng đất có qui mô lớn để đầu tư, sản xuất – kinh doanh nông nghiêp phục vụ trong lĩnh vực nông nghiêp, dựa trên yếu tố nông nghiêp với công nghệ cao, cung cấp nông sản, chế biến, xuất khẩu những sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệhiện đại đảm bảo yếu tố môi trường, hướng tới phát triển bền vững.
- Bất động sản nông nghiệp là bất động sản được vận hành, khai thác các lợi ích có được từ đất đai sau quá trình đầu tư, xây dựng dựa trên các yếu tố nông nghiệp.
- Bất động sản nông nghiệp được đầu tư trên đất nông nghiệp. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại nhóm đất nông nghiệp được qui định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:
“Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vậtt khác được pháp luật cho phép;
Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.“
Những vướng mắc pháp lý, chính sách liên quan tới bất động sản nông nghiệp
Một trong những vướng mắc hiện nay để có thể phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ từ 2ha đến 3ha. Nếu tập trung vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất chỉ dựa trên số tiền thuê của Nhà nước. Vì vậy, các chủ thể tích tụ, tập trung ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư, kinh doanh. Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.
Việc tập trung ruộng đất cũng còn nhiều vấn đề cần giải quyết, bao gồm lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, Nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) sẽ có vai trò, trách nhiệm như thế nào? Khi doanh nghiệp không tiếp tục đầu tư nông nghiệp nữa thì việc trao trả lại đất cho các chủ sử dụng đất được thực hiện ra sao? Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp và chính người nông dân cũng chưa sử dụng triệt để tư liệu sản xuất của mình, thậm chí là bỏ ruộng. Nhưng khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền”, thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.
Thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập về cách thức thu hồi, về giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi, về giao đất có hay không có đấu thầu…, cùng nhiều vướng mắc khác cần giải quyết để bảo đảm hài hòa giữa phát triển và ổn định.
Việc đô thị hóa là tất yếu của quá trình phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, tiến trình đô thị hóa và quy hoạch đất, nhất là đất nông nghiệp và địa bàn nông thôn trong quá trình đô thị hóa, lại đặt ra không ít vấn đề, như đô thị hóa theo hướng mở rộng tiệm cận hay đô thị hóa theo hướng đi tắt đón đầu; vấn đề xử lý giá trị đất nông nghiệp khi đô thị hóa trở thành đất đô thị… Thực tế hiện nay, cùng với việc ra đời của Luật Quy hoạch, nhiều vấn đề được giải quyết, trong đó có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, quy hoạch phát triển đô thị vẫn tuân theo Luật Phát triển đô thị, vì vậy, vấn đề quy hoạch chuyển dịch đất nông nghiệp thành đất đô thị vẫn được chế tài cùng lúc bởi hai luật này.
Vấn đề phân chia lợi ích trong khu vực có lợi ích gia tăng do đầu tư các công trình hạ tầng được các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh dựa trên thực tế. Nếu theo phương hướng này, về cơ bản, sẽ không có nhiều vấn đề phát sinh, nhưng nguồn vốn đầu tư hạ tầng sẽ ngày một lớn và không có cơ chế và nguồn bù đắp. Có nhiều ý kiến, quan điểm cho rằng, cần điều chỉnh các lợi ích tạo ra khi có công trình hạ tầng một cách hài hòa; mà một trong những phương thức được đề xuất là tạo quỹ đất hành lang công trình hạ tầng để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.
Tiềm năng thị trường BĐS nông nghiệp?
Thị trường bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam có thời gian phát triển còn ngắn, thể chế chưa hoàn thiện, các yếu tố cấu thành thị trường còn thiếu… Tuy nhiên, cùng với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, đầu tư nông nghiệp công nghệ cao của Đảng, Nhà nước, thị trường bất động sản nông nghiệp cũng cần được chính thức hóa và phát triển.
Sự hình thành mô hình kinh doanh này, ban đầu chỉ nhằm mục đích kinh doanh dưới mô hình trang trại, chăn nuôi hoặc trồng cấy… như trồng hoa có giá trị cao, chăn nuôi bò, cừu, đà điểu, trâu, cá tôm, cá sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng… Theo đó, bất động sản nông nghiệp do chính các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng để cho thuê phục vụ khách du lịch nghỉ dưỡng khi có nhu cầu.
Mặt khác, các nhà đầu tư thứ cấp có thể đầu tư một khoản tài chính để thu lợi nhuận xuất phát từ việc có được các vườn cây, vườn hoa để khách hàng có nhu cầu quay phim, chụp ảnh… sau đó là kết hợp nghỉ dưỡng gia đình, tập thể, đồng thời cho khách thuê làm nơi thăm quan du lịch.
Cần nhận diện để làm rõ bất động sản nông nghiệp, chủ bất động sản có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch để có thể quảng cáo và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh thái.
Bất động sản nông nghiệp là phần bất động sản được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường ở đó bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch.
Các bất động sản nông nghiệp có thể được giao dịch thuần túy trong nông nghiệp, cũng có thể được giao dịch để rời khỏi khu vực nông nghiệp sang các khu vực khác. Quá trình mà đất, quyền sử dụng đất, các bất động sản nông nghiệp chuyển từ khu vực nông nghiệp sang khu vực đô thị, khu vực dịch vụ, khu vực công nghiệp cũng là một bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp.
Có 3 thị trường bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp, trước hết là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong qua trình dồn điền, đổi thửa và tập trung tích tụ ruộng đất. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.
Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây… phát triển góp phần nâng cao hiệu quả của nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa. Thị trường bộ phận thứ hai của bất động sản nông nghiệp là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất (sang nhượng, tập trung hoặc chia nhỏ), hoặc thay đổi loại đất, từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị (trong quá trình đô thị hóa).
Thị trường bộ phận thứ ba là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Bộ phận thị trường này diễn ra khá rộng khắp ở những nơi công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi ngành nghề kinh doanh. Các bên liên quan trong phân mảng thị trường này cũng khá đa dạng, bao gồm các chủ sử dụng đất nông nghiệp, các chủ nhận sử dụng đất và Nhà nước như một bên trong thị trường (đứng ra thu hồi, giao đất, cho thuê đất).
Nhà Xanh – Kiến Tạo Không Gian Xanh
???????: (???) ???? ????
???? ??? ???
0969 01 86 68
Địa chỉ: Tầng 20 Sunrise City View, Đường Nguyễn Hữu Thọ, Tân Hưng, Quận 7, Hồ Chí Minh
Các Dịch Vụ Tại Nhà Xanh
- Dịch vụ thiết kế và thi công khu nghỉ dưỡng gia đình
- Thiết kế – thi công cảnh quan sân vườn biệt thự
- Thiết kế – thi công cảnh quan dự án
- Trang trí lễ hội sự kiện
- Thiết kế – thi công cảnh quan tường cây
- Thiết kế – thi công cảnh quan
- Bảo dưỡng và chăm sóc cảnh quan
- Bán và cho thuê cây nội thất
- Hệ thống M&E sân vườn
- Duy tu và bảo dưỡng công trình
